2005年深圳楼市风云变幻，2006年的鹏城地产也注定不会平静。

　　从老百姓最为关注的房价到楼市区域重心转移，从公共租赁房能否开建到地产下游产业变局，从各级政府可能出台的种种政策到西部通道影响，其间每一个问题都牵动万千置业者的心跳与脉搏。正如没人能成功预测2005年深圳房价的高速飚升一样，2006年的深圳地产也注定将出现难以预料的变局。然而我们依然希望通过我们的预测，向已能听到脚步声的2006年，作一次全景式的张望。而如果这样的张望能为购房者提供微小的指导，我们将为此欣慰不已。

　　预测1 上半年房价继续上涨

　　据官方数据显示，今年前三季度，深圳整体房价上涨超过12%；据研究机构统计的最新数据显示，今年全年深圳整体房价上涨近16%。在这样猛烈的增长势头下，有关主管部门人为的政策已不能控制深圳的房价，在快速上涨的惯性影响下，预计明年上半年，深圳的房价还会持续增长。

　　在上半年持续走高后，明年下半年市场会出现微妙变化。这种变化取决于两个方面：一是政府是否会出现重大政策；二是政府开建200万平方米的公共租赁房是否能够如期兑现。

　　如果有重大政策出台，这会对市场形成一定冲击；如果开建公共租赁房能够兑现，房价会出现一定下降。加上今年税收政策的影响，预计明年下半年，深圳整体房价相对2006年上半年，会有所降低。

　　此外，2005年，中国的房地产市场除了个别城市持续走高外，多数城市的房价已经停止增长或负增长。在这样的大环境下，2006年，深圳楼市的拐点可能会出现。

　　预测2 旧城改造催生新热点

　　已经启动一年多的深圳城中村改造目前还在进行当中，2006年将进一步加快速度。改造将对深圳楼市形成持久冲击，震荡深圳楼市原先格局，催生新的楼市热点。

　　据官方研究机构预测，深圳城中村改造估计将会提供8000万至1亿平方米的商品房。而深圳楼市的需求量每年约为800至900万平方米。具体来看，据今年3月公布的福田区城中村改造规划初步方案，拟定全区拆除建筑面积为620万平方米，其中私宅502万平方米。改造后建筑增量为270万平方米至350万平方米，每年投放市场面积为160万平方米。

　　南山是城中村改造的另一个热点区域。据统计，南山区共有相对成片的旧村46个，各类建筑16230栋，总建筑面积1145.8万平方米，占地7.1平方公里。以即将启动的全市最大旧改项目大冲为例，旧村改造范围总用地面积68.4公顷，涉及的现状建筑物1337栋；总建筑面积86.82万平方米，其中私宅53.38万平方米。据了解，尽管整个改造过程历时8年，但由于容积率将从目前的1上升到2.7，预计大冲旧改将对南山楼市形成一定的冲击。

　　预测3 中介面临洗牌

　　今年中介的市场出现很大变化，一次又一次的政策，虽然多是针对二级市场，但却均对三级市场相成很大的冲击。预计明年还会出台相关的新政策，在政策的影响下，中介还将继续受影响。

　　今年，受政策影响，深圳整个三级市场并不稳定。就在市场低迷时，很多中介开始了所谓“逆市扩张”。扩张是好事情，但是扩张要有实力，而不是盲目的扩张。

　　地铺开多了，运营成本绝对不是个小数目。盲目扩张的越快，需要的资金量就越大。万一资金周转不过来，中介就有可能面临市场的淘汰。

　　这样情况已在全国已经发生了多次，就目前的情况来看，深圳很可能出现这一情况。

　　每年春节前后，是中介行业的转折期。现在，中介市场已经开始了骚动，体制改革、大举并购、和物业联动，各中介已经是八仙过海，各显神通。

　　经过春节，中介行业将会面临洗牌的情况，预计会有中介破产。

　　预测4 龙岗成为楼市主战场

　　如果说2005年深圳楼市属于深圳西岸的话，2006年深圳楼市的重心，很可能将移往东部的龙岗。在深圳西岸2006年将出现长达半年的供应紧缺的情况下，龙岗将成为消化深圳人置业压力的主战场。

　　龙岗楼市与宝安一样由两大核心区域组成，一为布吉，一为龙岗中心城。无论是奥体中心规划的出台还是清平快速的开通，无论是地铁3号线的动工还是深惠路的扩建，都为龙岗楼市的迅猛崛起蓄足了力量。我们可以清楚地看到，除了以佳兆业为首的龙岗本土地产商的集中发力外，万科、招商、中海等地产巨头都已重兵布局龙岗，意图将2006年的龙岗楼市搅拌得风生水起。更耐人寻味的是，继鸿荣源强势挺进龙岗之后，龙光也在日前以5.06亿的天价在龙岗飞马夺地，西岸两大豪雄有望在龙岗胜利会师。

　　然而需要指出的是，龙岗楼市崛起大势已定，但龙岗中心城远离深圳城市腹地，如何集中造势启爆吸聚关内置业者，将成为业界精英们苦苦探索的一大命题。

　　预测5 豪宅楼市竞争激烈

　　随着招华系尖岗山项目、观澜湖·翡翠湾、圣莫利斯的相继亮相，2006年的深圳楼市将直接以豪宅军团的激烈竞争而开场，从而成为真正的深圳别墅年。与普通住宅市场供应的严重短缺不同，豪宅开发在目前深圳楼市中所占的比重极高，虽然业界认为深圳豪宅总体需求仍面临巨大的缺口，但大量豪宅项目的短兵相接仍难免激烈的市场搏杀。

　　一个值得关注的现象是，除了华侨城、招商等具有豪宅开发传统的品牌地产商之外。原本以开发普通住宅为强项的万科也表现出了强烈的“豪宅开发情节”，中海、中信、百仕达、星河也相继杀入了豪宅战团，使2006年深圳豪宅决战的各方阵容均显得极为强大。这一现象使操作豪宅的职业经理人们面临着巨大的挑战，但同时也有望令深圳豪宅营销水平再上一层楼。

　　天价豪宅频出其实可被视为2005年深圳楼市的一个重要特征。其表现形式就是众多豪宅纷纷突破了2万元/平方米价格大关，原本高处不胜寒的红树西岸已不再孤独。2006年的深圳豪宅楼市还将爆出怎样的天价，也将成为深圳楼市一大看点。

　　预测6 公共租赁房冲击楼市

　　根据深圳市国土资源与房产管理局相关负责人，在11月15日新闻发布会上透露的信息，深圳将在今后10年内新建2000万平方米公共租赁房。虽然政府尚未公布具体的兴建措施，但业界普遍预测，政府将采取一年兴建200万平方米公共租赁房的措施。

　　目前，深圳商品房一年成交总量约为800万平方米，200万平方米公共租赁房相当于深圳整个楼市1/4的供应量，其对市场的冲击可想而知。从这个角度来说，手握公共租赁房的政府，在控制深圳房价时的主动权将大大增强，一大批低收入人口也将转入公共租赁房，从而使原本拥堵于商品房市场的强劲需求出现分流。

　　公共租赁房的另一个重要影响是，将使城中村改造进程得以迅速推进。大量外来人口的租住需求为城中村的存在提供了理由，也成为城中村改造必然面临的重大阻力。当公共租赁房以其优势将大量外来人口吸聚其中时，无利可图的城中村将出现顺利改造的生机。

　　预测7 土地供应开闸平抑房价

　　连续三年来，深圳每年的新增房地产供应用地都在1平方公里左右，且全部集中在特区外。今年国家实施了房地产宏观调控政策后，深圳房价逆市飞涨，其中一个重要原因便是供应短缺。

　　2005年10月，深圳政府表示，在房地产用地供应方面，鉴于近几年房地产市场旺盛的住宅需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足，2006年将在强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，以增量供应与存量盘活相结合，特区内供应与特区外供应相结合，适当增加房地产用地供应总量，并相应调整供应结构，同时还将在特区内适量供应房地产用地。

　　土地供应的开闸暗示政府已经感觉到了楼市供应不足造成的危机，业内普遍认为土地开闸可以给置业者心理预期，缓解目前供应不足的局面，加上政府在10年将连续推出廉租房，此举在一定程度上可以平抑飞速上涨的房价。

　　预测8 西部通道推动楼市

　　2003年8月28日动工的西部通道，全长4770米，其中香港侧3170米，深圳侧1600米，是我市历史上最大规模的跨海桥梁基础工程，据透露，西部通道跨海大桥春节前将实现历史性的合龙，预计2006年年底将正式通车，将成深港第四陆路通道。

　　西部通道开通之后，它将和滨海大道、后海大道、前海大道一起成为南山的主要干道。从历史来看，交通干线的接通必然带动区域新的兴旺，南山在这点上表现特别明显。

　　1999年滨海大道的开通直接导致了今天南山楼市的兴旺，为南山带来了上百万的居住人口，也为南山带来了就业机遇和人才。

　　因此我们有理由认为，新的港口经济将为南山楼市带来巨大变化，南山将成为港人置业新的区域，两地直接通车对于南山的贸易业是个很大的刺激，这间接也会刺激南山的楼市，2006年，南山楼市还将继续上涨。

　　预测9写字楼供应量锐减

　　2005年是深圳写字楼市场集中放量的一年。在这一年里，深圳新增82万平方米，其中中心区新增面积62万平方米。

　　2005年第四季度为深圳写字楼推盘较为集中的时间，仅仅11月，全市推出的写字楼面积超过30万平方米。

　　2006年深圳中心区仍然为深圳写字楼市场的焦点，这一区域能够上市的项目有4个，总面积约为30万平方米。

　　这4个项目包括目前已经基本完工的地铁大厦和特美思大厦，和正在建设中的荣超经贸大厦和财富大厦。其中前2个项目用于出租，后2个项目将出售。2006年深圳写字楼市场将整体进入平静期，将和2003年、2004年维持相当的水平。但是，由于写字楼本身的特殊性，写字楼市场不会出现“房荒”现象。

　　目前，深圳写字楼价格较高，如果明年整个深圳没有极大利好出现，价格继续上涨的可能性不大。

　　预测10 坂龙片区推盘量猛增

　　坂田明年可能推出的楼盘很多，包括万科、中海等多个项目。

　　万科明年推出的项目包括，万科城三期19万多平方米，四期16万平方米，第五园55万平方米。

　　中海推出的项目包括，中海月朗苑第二批3万多平方米，依云山庄19万平方米。

　　此外，金光华旗下春华四季园，将以总建筑面积43万平方米的大势，加入坂龙战区。还有珠江地产项目的总建筑面积也在12万平方米。

　　与此同时，梅林关口的书香门第也将在明年推出2期单位，二线拓展区中的圣莫里斯2期将入市，风和日丽3期与金地梅龙镇共计50万平方米的推盘量，与锦绣江南隔布龙路相望。卓能雅居与城投七里香榭的推盘量也分别超过了10万平方米。而龙华镇内榕江地产20万平方米的大盘——碧水龙庭也将赶在上半年面市，加上劲力城市明珠3期6万平方米左右的推盘量，整个坂龙片区的推盘量将在270万平方米左右。