2005年的中国金融地产年会在地产业发展的微妙拐点时刻举行了，本来只邀请了300位嘉宾的会场，最后却来了上千人，其热切程度显示了社会各个层面对房地产及房地产金融未来前景的高度关注

　　冷热在金融渠道待扩展

　　中国房地产协会副会长顾云昌日前在2005年的中国金融地产年会上表示，中国房地产的明天，关键是土地，冷热在金融。其言直指房地产发展的“死穴”。

　　目前，建设部方面政策基本平稳，因此众人的目光都投向了扼住房地产命脉的央行，其任何举动都将给房地产业带来足以致命的打击。

　　此刻，中国人民银行副行长吴晓灵的讲话无疑尤为引人关注，面对与会几百位房地产商渴望资金的焦急眼神，吴行长直言，现在房地产业对人民银行住房信贷调整非常敏感，但银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定。

　　吴晓灵说，房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险。她强调，银行信贷与直接融资的区别在于，银行贷款能创造购买力，控制不当会酿成资产泡沫；而直接融资能提高资金的使用效益，因此当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。

　　吴的讲话表明，房地产融资今后不再可能全部依赖于央行，而应有“限度”，必须开辟新的融资渠道。为此，她还为房地产直接融资指明了出路：“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。”

　　房地产泡沫与金融密不可分

　　高盛(亚洲)有限公司胡祖六博士认为，房地产泡沫之所以引起这么多的争议和金融密不可分。他说，从物理学的基本原理来讲，没有异体是不可能有泡沫的，房地产之所以有泡沫就是因为流动性不足，太多的投资、资本流向这个产业，才有投机的出现，价值到了一种不可能持续的水平，而不是平衡的水平，这正是泡沫存在的机理。而泡沫的存在的确会引起整个金融体系的动荡和不稳定，尤其中国房地产金融从早期的开发，到中期、到最终的融资，即最终的客户按揭贷款，基本上60%左右都是来自于银行信贷。但银行的原材料是存款，存款的特点是非常短期的，即使定期存款也是短期的。相反，房地产周期比较长，且不具有流动性。同时，房地产受整个宏观经济、利率水平、物价水平，还有其他金融资本或者是固定资产价格起伏的影响。这样一来，银行给房地产项目的融资或者给居民按揭贷款都是较长期的资产，会造成高度的流动性风险。银行流动性不足，流向房地产的信贷过多，一旦有泡沫就会直接危及银行体系的健康和稳定，对整个社会信用支付系统都会形成很大冲击，形成所谓的金融的恐慌。而这对宏观经济和房地产本身会带来很大的危害。

　　多元化融资是必由之路

　　胡祖六指出，房地产融资渠道除银行外，可以通过上市来募集长期性的股票资本，如香港地产巨头新鸿基等，基本上都是在资本市场上市来募集股票资本，而股票资本基本是永久的，对房地产开发非常重要；其次也可以发行中长期债券来融资。

　　建设部政策研究中心副主任秦虹也认为，单一的依靠银行是不够的，房地产发展确实需要多元化，多层次的资本市场的融资渠道来支持，以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。她表示，根据各个国家的经验来看，除了银行贷款之外，股权融资，债券融资，包括基金、上市、证券、保险、信托等等多层次的融资，对房地产都有一定的支持，也有助于房地产业本身的产业结构升级。而从房地产业本身它的成长性以及它和金融间的密切关系来讲，应该说房地产金融存在着巨大的发展的机会。

　　实际上，开辟房地产多元化融资渠道，一直是地产、金融界极为关心的问题。

　　据了解，中国银行现有资本充足率在4.5%-4.7%间。而银监会2004年颁布的《商业银行资本充足率管理办法》规定：到2007年1月1日，国内各商业银行资本充足率不得低于8%。根据惠誉国际评级分析师D av idM a rsh a ll等人提供的一份中国银行业报告显示：截至2004年6月底，四大国有商业银行和11家全国性股份制商业银行的资本充足率仅分别为4%和3.1%。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾表示，即使考虑到中行、建行、农行注资之后的状况，中国银行业的平均资本充足率也才达到4.5%-4.7%，这意味着，无论如何在未来两年之内，中国整个银行业的平均资本充足率要提高至少3个百分点。而要实现这个目标，除了海外上市融资扩大资本金规模之外，银行必须把它的很大一部分资产从风险较高的信贷资产转向风险较低的债券资产。因此，国内银行在今后两年内必将紧缩信贷，以进一步实现提高资本充足率的目标。

　　REITs最可期盼之融资方式

　　近段时间，REITs(房地产信托投资基金)成为房地产业内众人谈论的焦点，这也正是吴晓灵行长为房地产直接融资指明的道路，即用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。

　　据了解，REIT s是目前国际上重要的房地产投融资方式。REIT s通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。

　　据业内人士介绍，REIT s不仅能改变开发商单纯依赖银行贷款的现状，也能给居民投资房地产提供更好的途径，和现在的房产投资相比，REIT s的优势在于：收益高。按照有关法律规定，REIT s净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者。在美国，REIT s的收益率基本上都达到7.3%左右，比美国国债高出350个基点。

　　其次，收益稳定，风险低。投资者能够在北京、上海、武汉各拥有几平米的物业，既降低了投资门槛，又规避了地域风险，否则房地产投资始终是一小部分人的高风险投资。

　　同时，REIT s与股票市场相关度很低，1991年至2002年，美国投资地产基金和投资标准普尔指数相关性只有0.26%，从而帮助投资者对冲资本市场上的风险。

　　此外，流动性好。REIT s可以公开上市，实质上是一种房地产证券化产物，使房地产这种不动产流动起来，便于投资者参与或退出，比直接介入房地产交易方便得多。巴曙松表示，严格意义上说，在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道显得尤为必要。从这个意义上说，REIT s无疑具有重要的理论与现实意义。