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| 商业地产将成2005年新热点 |
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本市商业地产的表现一直起伏很大，近5年来经历了由冷到热、逐步升温的过程，到2003年达到一个阶段性的顶峰，但是由于运作经验的欠缺而出现了种种问题，2004年商业地产又不被看好。伟业顾问的专家预计，2005年商业地产将会出现分化趋势，但总体向好，将成为2005年地产新热点。
首先北京城市总体规划（2004年—2020年）修编成果将北京定位为“宜居城市”，预示着北京未来商业地产市场的需求量很大。按市商委规划，在2005年人均商业面积可以达到0.9平方米，以北京人口1400万估计，2005年商业总面积将为1260万平方米，需求量非常大。
第二，北京的商业物业投资增值空间巨大。在南方城市，包括香港，同等区位同期推出的商铺与住宅的价格比一般为6：1，而在北京，这个比率仅为2—3：1。尽管北京房价相对较高是一个事实，但悬殊之大，仍然凸显了北京非住宅类物业与南方的价格差距，也为投资者带来了相当的投资空间。
另外从国际经验来看，商铺的投资回报率在10%至15%之间，做得好的甚至能达到20%以上。在国际上房产投资的回报率在6%左右，而国内一段时间以来，住宅的投资回报已远远超过这个数值，而商铺却没能达到这个水准。这就意味着非住宅类投资的能量还未完全释放，存在着被低估的可能。而在北京，这种可能更为显著。
第三，今年住宅投资回报下降很快，为2005年的投资回报上升留出较大空间。北京高档公寓曾是高回报“神话”的创造者，如今却是“神话”破灭的“典型”。在供求关系变化的影响下，近两年间，高档公寓的投资回报跌幅最大。据我爱我家提供的数据统计，今年上半年北京高档公寓租赁价格与去年相比已从9500元/月至13000元/月，下降至8000元/月至10000元/月左右。造成这种现象的原因主要是，一方面，近年进入中国的跨国公司并未大量增加；另一方面，一些大型跨国公司开始采取员工本土化的策略，大幅缩减员工在房屋租购上的预算，进而导致相应需求的降低；另外，新增项目的性价比在迅速提撸恳桓鲂屡痰耐瞥龆级岳吓滩畔嗟钡某寤鳌Ｕ庑┰斐闪送蹲省吧窕啊钡钠泼穑参?005年拓展了投资回报的上升空间。
业内专家同时指出，商业地产的高额利润驱使着众多的地产商跟风进入这一开发领域，也吸引了很多投资人。但为了迅速回款而对商业地产采取分割销售给投资人的方式，虽然可以销售成功，却难以给投资人带来收益。比如第五大道商业的退租风波，巨库的无人问津，已经从各个方面印证了商业地产的操盘难度之大。因此，商业物业与住宅、公建等明显不同，应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将很有可能付出惨重的代价。
伟业顾问的专家预计，2005年“炒冷饭”式的商业再造的情况将更多出现。由于商业物业投资增值空间巨大，随着时间的推移，曾经死盘的商业地产项目在重新包装定位改造后，又焕发出新的活力。如隆福寺一带，曾是北京赫赫有名的商业圈，但其代表性建筑隆福大厦11年前发生火灾后，隆福商圈受到影响。然而，最近一些新的高档餐饮娱乐业开始在这里扎根，而且生意火爆，隆福商圈也因此重现生机。
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| 来源：北京日报 发布时间：2004-12-28 访问次数：2602 关闭本页 |
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