“金九银十”曾被开发商寄予厚望。但在已经过去的“金九”中，大多数开发商并没有满意的收获，那么“银十”又将如何？“十一”前后的房展会无疑是一个很好的注解。
上海：后市仍需观望
正所谓期望越大，失望越大。“十一”之前，市场曾对“十一”期间房展会充满期望，开发商希望借此机会，促进销售，消费者希望在展会上淘到降价楼盘。正如晶苑地产发展有限公司助理总经理陆锦霈评价的那样：“感觉很多是业内人士，真正购房者比预期的要少。”谈到对楼市看法时，他含蓄地表示：“看好上海楼市后市。”购房者普遍认为，尽管有部分楼盘打折，但是，房价还是偏高，离心理价位较大，还要再观望。
失落的“金九”
今年宏观调控以来，上海楼市一片低迷，一直有乐观者对“金九银十”寄予希望，希望楼市能触底反弹，重新回暖。然而，一直坚持认为９月将会供过于求、房价会继续下跌的万科，在９月初宣布将旗下的几个楼盘部分房源售价下调１２％～１５％，再次助推楼市降价风潮。
盛基集团副总裁朱咏敏对记者说：“形势很糟糕。”从成交量上看，相比８月、９月有了较大的上涨。据统计，８月份上海市住宅类商品房成交面积为８４．６万平方米，９月份成交量约１３０万平方米，涨幅为５２％左右。不过，成交量上涨速度还是远低于新盘上市速度。截至９月２７日，上海全市住宅新增供应量就达２７０万平方米，是８月份１４２．６万平方米近两倍。因此，从总体上看，９月份上海楼市并没有真正回暖。
房价上更是反映这点。易居中国统计数据显示，９月份前三周上海房价下跌幅度达１７％。据中原地产统计，第四周商品房成交均价环比再次下跌３．７３％。
因此，整个９月，上海楼市的特点为，新盘增加量猛增，成交量也上升，但是低于新盘增加量，房价依然下跌。天地行常务副总经理宋捷说：“开发商日子难过，降价是唯一的选择。而且，从现在降价幅度来看，开发商的降价，并不是割肉降价，而是在缩减超额利润部分。”
不乐观的“银十”
从房展会上可以看出，购房者心态非常理性，根本不会因为一点点折扣、优惠而轻易被打动。记者在展会现场采访到的一位马先生认为：“这次展会中房价还是偏高，还有下降空间，因此不着急买，反正现在的市场供过于求。”马先生的观点代表了上海购房者的主流心态。
在９月的新房价格“跌跌不休”的同时，二手房市场出现奇特现象——新房、二手房房价倒挂——就是说在一些中心地区，新推楼盘的价格低于同等地区二手房价格。业内人士认为，开发商迫于资金压力，不得不降价促销。不过，这也可能预示了，房价还将有一轮下跌风潮。
易居中国发布的《未来市场分析》报告预计，今年上海全年的供应量将达到３０００万平方米左右。根据网上房地产的数据显示截至２００５年９月１５日，可售套数达１９７１２０套，按９月每日的平均成交套数在４００套／天左右计算，仅这些供应量的消化就要４９２天，即１６．４个月。如果按２００４年全年每日成交平均套数９００套／天计算，也需要２１９天，即７．３个月。正如新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“这仅仅是对目前可售套数的测算，还不包括未来的新增供应量，保守地估计２００５年下半年的新增供应量至少也有５００万平方米。可见，今年供大于求的局面已不可逆转。”
开发商迫于压力，降价总是不敢彻底，房价并没有降到合理位置，也是楼市低迷的重要原因。凯迪·欣九联集团销售副总经理张义鸿表示：“房价只要下跌１０％，就能卖得动，下跌２０％就能卖得很好，下跌３０％，就会抢。市场需求还是有的，只是房价还没有到合理的价位。”
开发商不敢降价的一个重要原因，就是怕那些已购房的业主闹事。从一些原来降价的楼盘看，都出现大量纠纷，纷纷要求退房或者补差价。
开发商：狠抓品质 高举品牌
前沿地产集团副总裁金健对记者说：“整个市场的大环境不是很好，并不能代表每一个具体的项目也会如此。因为对于具体的购房者来说，买房是个人消费，与具体的产品相关。即使在大环境好转的情况下，对于开发商来说，还需要注意打造自己产品的独特品质。”
事实上，目前在市场上卖得比较好的项目，要么价格低，要么产品品质好。正如经纬置地董事长陈经纬对记者说：“现在的上海楼市，最重要的是做好产品。”“十一”前开盘的华润置地上海第一个项目上海滩花园，均价每平方米两万元，开盘３天内，卖了１／３，其中海外客户和业内人士占了很大比例。华润置地（上海）有限公司市场部副经理刘宇飞对记者说：“购买我们产品的客户都是受过高等教育，很多客户都是业内的人，买我们产品完全是因为产品品质。”
、 别墅市场也是如此。佘山高尔夫均价每套千万元，７月底到现在，现有的１１套中已经卖了７套。这在极为低迷的别墅市场，是一个非常好的成绩。上海佘山高尔夫俱乐部副总经理彭勇对记者说：“一般而言，在国际上，高尔夫项目的楼盘，售价是周边楼盘售价的４倍，佘山高尔夫项目，只和周边项目售价差不多，性价比很高。”彭勇说：“市场不好时，更是看产品品质。”
一些大企业也开始高举品牌建设的旗号。不久前，复地集团在上海正式宣布启用“以人为蓝图”的企业品牌宣传口号。金地集团在上海发布２００５“品质提升价值”白皮书，从规划设计、工程建造到家居环保等方面，提纲挈领地概括出了“八项品质宣言”，并为提升客户居住价值和使用价值开展相关的系列活动。正如复地集团总裁范伟说，房地产市场日趋完善的今天，品牌的作用日益凸现。真正好的地产品牌最终的受益者必定是客户，真正好的房子应该是从居住者的视角去看待问题。
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