很多人认为高考制度不合理，但却一直在沿用，因为目前还没有一种更好的方式可取而代之。同样，期房预售制度也有不合理的地方，给购房者和整个房地产市场带来了很多问题，用现房销售制度取而代之能解决所有问题吗？时下取消期房预售是否可行？

现房销售不是梦？

　　央行建议出来后，各方反映不一，政府人员和专家一般认为现房销售是房地产未来发展的方向，而疑虑主要来自于实际操作层面；开发商基本上是一种声音，认为期房预售有很多好处，搞现房销售不现实；而购房者又一致认为应该取消期预售，实行现房销售，但又有些担心房价会上涨。

　　首都社会经济发展研究所副所长、法学博士辛向阳认为，现房销售是房地产发展的趋势，一个成熟的房地产市场应该朝这个方向发展。同时，清华大学一位教授向记者表示，一个具备公正机制的社会，住房不但是商品，更是衡量公民是否能在社会中得到正常生活的物质前提。期房预售制度明显是对开发商有利而对购房者不公平，取消期房预售制度实质上是将政策的支持点由倾向开　发商转向普通购房人，因此此举不光是一个经济信号，更是一个包括建设和谐社会的社会信号。

　　同时，从国外房地产市场和国内部分城市的情况看，现房销售也是房地产发展的方向。在广州和深圳这些城市，虽然并未取消现房销售制度，但随着市场的成熟、购房者心态的成熟，房地产的竞争已经由原来的营销竞争转变为现房竞争。所以这些城市的房产项目不仅是现房销售，并且很多都已经把绿化、花园以及配套设施都做好了才开始销售。这种理念在北上的宏宇集团中也可窥见一斑，在北京这个以期房预售为主的城市里，星河湾运作了三年，一期完全变成现房，并且社区的园林景观、配套设施等都已经做好时，才最终揭开面纱，向购房人展示，这种做法让很多开发商佩服，同时也得到了购房者的认同。

　　如果说实行现房销售制度是房地产市场发展的方向，为什么央行的建议又遭到了很多人的反对和质疑呢？因为在现有期房预售制度下实行现房销售制度改革并不是简单的事，这种改革会带来很多关联影响，要实现现房销售制度，必须满足一定的条件，而目前这些条件还并不很成熟。

制度变革引发宏观经济震荡？

　　在看到现房销售好处的同时，更不可忽视制度变革带来的新问题。目前，开发商的资金主要来自于期房预售款，而一旦取消预售制度，将给整个楼市带来极大的震荡。

　　从统计数字看，目前土地开发的数量明显低于土地出让的数量，很多土地都处于囤积或闲置状态，而今年政策再次重申公布多年但未执行的制度——在土地出让后两年之内必须进行开发，否则国家有权收回。并且，国土局于日前收回了38宗闲置土地，都是因为受让方未按约定的期限付清全部地价款，这个行为无疑表明，国土局将深化用地制度改革，并且落实到了行动上。

　　但是，一旦取消期房预售制度，土地开发问题将凸现出来。一方面，这些有地的企业不仅要付清地价款，尽快进入开发程序，同时他们还要有足够的资金来运作项目，直到变成现房。业内人士指出，少了预售款的支持，这些企业手中的土地将去向何方？虽然现在有钱没地的企业不在少数，但消化大量的土地面积仍然不可能，开发量必然缩减。

　　未开发土地的去向也许是一个较长远的问题，而如果取消期房预售制度，眼前必须面对的就将是烂尾楼的出现。记者了解到，有的开发企业一直大肆拿地，用预售款进行滚动开发，由于受今年宏观调控的影响，很多项目的销售速度放缓，资金回笼困难，一家大型的房地产开发企业由于资金，开始裁员节支。而一旦取消期房预售制度，这些项目的后期运作资金立即会断裂，烂尾楼的出现不可避免。这些项目由谁来接收，如何盘活？已购房者的利益如何保障？都成了不得不面对的问题。

　　无论是主管房地产的政府部门还是央行都一致认为，房地产是国家的支柱产业，其发展在整个宏观经济中占据着重要地位，如果因为制度变革引起楼市的震荡，对整个社会经济的稳定发展都是极为不利的。据了解，央行报告出台之后，建设部组织专家召开会议讨论，而最后宣布北京暂不取消期房预售制度，也是出于稳定整个宏观经济的考虑。

供需不平衡创伤难愈？

　　很多开发商表示，如果取消期房预售，那么一定时间内可售房源必然减少，造成短期内的供不应求，引起房价上涨。因为在期房预售制度下，在建的很多项目都已经售出，而如果要求以后的项目都实行现房销售，必有较长一段时间房源供应出现断档，所以如果要取消期房预售而又不引起房价上涨的话，市场必须达到供大于求至少达到供需平衡的状态。

　　那么现在市场上房屋的供需情况如何？是否已经满足了这两个条件呢？

　　央行的金融报告作出了如下预测：根据住宅施工面积预测2005年和2006年住宅竣工面积的增长率分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)。

　　从上述统计数字看，总体供需量是平衡的。但一位房产专家向记者表示，住房的供需不能只看绝对数量，而必须分析住房结构，目前北京的房地产市场存在较大的问题就是住房结构不合理，中低端产品供不应求，而高档豪华产品却存在较为严重的空置现象。但从目前情况看，恰恰是开发高档项目(别墅、豪宅)的公司实力比较雄厚，能实现现房销售，普通住宅大都实行期房预售，要实行现房销售也比较困难。如果要求全部实行现房销售，很可能给中低端房产市场带来极大震动，不利于市场的稳定发展。他表示，住房结构不合理是期房预售向现房销售制度转变的阻碍之一。

金融体系力薄难支？

　　央行建议一出台就引起极大的反响和争议，因为它关系到两个人们最关心的问题，一是房价，二是开发商最为关心的资金来源。

　　如果央行的建议被采纳，很多房地产开发商的融资渠道就将面临严峻挑战。央行在《2004年中国房地产金融报告》中写道：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房预售为现房销售。”如果实行现房销售制度，就意味着开发商在项目的前期运作和建设过程中，将失去预售款的资金支持，而在房地产开发的融资渠道中，定金、预售款以及销售收入占绝对主体地位，失去了这一有力支持，开发商就难以在这个资金密集型行业中生存。

　　但在国外却是盛行现房销售，又是为什么呢？金融专家表示，其金融市场的完善是现房销售得以实行的重要原因。但是国内的金融市场却还极不完善。复旦大学教授张军指出，中国的金融市场受到了政策的严厉限制，从而不能发挥出金融市场所应有的价格发现功能、信息生产功能、风险分散功能、流动性功能以及公司治理功能，仅仅发挥了为国有企业提供投融资的功能，但大量有效率和竞争力的中小企业却长期被限制于正规金融体系之外，只能靠非正规融资和自身积累缓慢地发展。

　　目前，企业除了可以通过银行贷款融资，可供选择的渠道还有发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、典当、REITs、海外上市等，但是这些融资渠道都还不是很理想，融资成本较高，所受限制较多。金融专家表示，很多基金都看好国内的房地产市场，并在积极开拓生存空间，比如摩根斯丹利、荷兰ING等基金都已经成功与一些企业进行合作，不过要完全实现现房销售，目前的金融市场显然难以满足条件，还需要市场的进一步规范和发展，需要金融制度的进一步完善。