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《居易国际》004期

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兵临赤壁，如果只有风

                                                       文/时敬国
                                                 自由撰稿人，曾在多家媒体上发表文章

    该来的，早晚都会来，谁都挡不住。这就是人们常说的：大势。
    你不情愿地发现，这个世界总是在变，一刻也不肯停留——原来熟悉的，突然陌生了；原来拥有的，突然失去了；原来友好的，突然敌对了；原来是一帆风顺，如今却陷入了绝境。
    闭上眼睛，把眼光从眼前的纷乱收起。让自己在冥想中后退，你的眼前不再是现在，而是向两边延伸，一年，三年，五年，十年……变迁，越来越清晰地出现在你的视野。
    是不是，你置身其中的时候，眼前只有迷乱，但只要你远离，你就可以看清楚世界的走势？
当然，看清不是目的，目的是应对——应对一个个突如其来，却无法回避的绝境。
    如何应对？唯有变革。

绝境与决心
    什么是绝境？
    一个茧对于幼虫来说，就是绝境，但破茧而出的就是彩蝶。一堆烈火对于凤凰来说，就是绝境，但只要在烈火中涅槃就是新生。
    80万曹军压境，对于五、六万孙刘联军来说，就是绝境。但只要赤壁的战火燃起，浓烟过后，天下便是三分。
    可见，一次绝境，便是一次洗牌，度过了便是一次升华和质变，退却了便成为明日黄花，零落成泥碾作尘。从来如此，有人闪亮，有人离场。就是这一次次的转折，写就了历史。
    房地产行业也是如此。近年，一系列的房地产宏观调控政策的出台，就像步步紧逼的百万曹军，很多开发商的资金链在宏观调控下濒临断裂，对一些习惯了依赖银行贷款单一融资渠道的企业来说，就是绝境。
    眼前有两种选择，一是降，然而投降意味着灭亡。另一种就是战，战则意味着重新认识生存规则。
    对于孙刘联军，如果要战，就要考虑，是不是承认这样的规则：只有强的才能战胜弱的，人多的才能战胜人少的。如果承认，那么就不用打了，因为80：5的比例不需要细算。如果不承认，那么又凭什么颠覆这种以前赖以生存的规则？
    在如今的房地产企业面前，则是要不要承认这样的规则：只有拿地非常便宜，只有贷款非常方便，才可以赚钱和生存。如果你承认，那么现实已经告诉你，那种好日子已经结束了。当然，你可能不信，或者说是不敢相信。所以有很多房产企业在等待政府“救市”，但很快大家都会知道，这真的就是一种幻想。
    如果你不承认，那么，你现在需要的是一种决心，一种颠覆旧思维、打破旧有规则的决心。比如，对于孙刘联军来说，要活下去就要顺应三分天下的大势，要实现这一点，就必须与自己的对手之一联合，并且相信五六万人也可以战胜80万敌人。周瑜和诸葛亮做到了。这些都是需要勇气和胆略的。而对于今天的房地产企业来说，要想生存下去，要接受的则是经营模式和战略的根本改变。

万事俱备
    谁都知道，孙刘联军最后等的是一场东风。很多人也认为，开发商现在只是缺了资金，有了资金，房地产企业依然可以像以前一样，创造楼市的一个个奇迹。
    是的。相对于以前的取得土地，如今融资环节在房地产产业链上的重要性上升至首位。过去地产开发的关键点是取得土地，有了土地就能吸引银行的资金。但以后，地产开发最重要的环节在于融资。顺驰中国曾在中国大地上一时间气势如虹，但最后却不得不泣血贱卖，其原因就在于融资的效率远低于拿地的效率。地产大鳄如任志强，没钱一样英雄气短，目前正寻求借壳上市。
    但这并不意味着，只要有了资金，其他可以一切不变。就像联军虽然非常需要一场东风，但那场风绝不是他们的核心竞争力。仅凭一场东风，孙刘联军仍然无法凯旋于赤壁。
    两个人手心里同样的一个“火”字，看起来简单明了，做起来就需要“万事俱备”。而一次波澜壮阔的变革，也需要复杂而琐碎的筹划与执行。
    要做的有很多，比如通过双方的优劣之势说服投降派，比如通过反间计解决对方的主力水军，比如通过连环计让敌人船船相连。最后，需要的才是一场东风。
    ——没有“万事俱备”，就谈不上“只欠东风”。
    在借风之前，房地产企业在很多方面要付出长久的努力，比如专业化，比如质量和客户。国内的万科曾大力倡导要树立美国Pulte Homes为标杆，那不是因为它是美国最大的地产商和地产领袖，而是因为其专业化和对客户的终身服务。
    Pulte Homes刚成立的时候，业务主要集中在Detroit郊区修建居民住房和部分商业用房。20世纪50年代末，公司进行业务收缩：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务直至今日。Pulte Homes公司50年来，所有的成功都建立于一个不变的理念——选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。Pulte Homes公司以客户的生命周期和支付能力为坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”，梳理清了两大类客户群及11类细分客户群。这就是锁定终身的广泛而精准的价值定位。由是，Pulte Homes企业才能连续52年赢利。
    理念，只有通过了时间和实践的双重考验，才会产生惊人的力量。

善用东风
    东风借了是不用还的。但资金投入确实要计算回报的。
    有了万事俱备的前提，投资者才能有信心。能给人这种信心的，不是豪言壮语和愿景描述，而是科学有效的资金管理和使用。居易国际提出“强化投资管理，加强开发管理及其上下游产业”，就是对投资方和项目公司一个最有说服力的保证。
    随着国内金融政策的改革，未来中国必然出现一个房地产股权投资市场，在这样的环境下，商业地产的投资将通过最初的直接的股权投资和并购向更大的私募或公募基金集中。在这种模式下，行业资源将走向垄断和专业化分工协作，地产开发商必须学会最大限度地使用投资，并成为更加专业的房地产企业。
    有人说，东风不与周郎便，铜雀春深锁二乔。其实这个假设过于夸大了东风的重要性。
对于周郎和孔明，他们最需要的就是思维的突围，战略的重建。所以，我们在期待房地产业的东风时，绝不能颠倒主次。

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