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《居易国际》004期

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盛诺金基金，打造中国房地产全球投融资超市

                                                       文/刘高杰

    2004年，居易国际开始尝试“资本运营与实业经营两条腿走路”，即在发展房地产实体经济的同时，与国外投行联手，设立“盛诺金基金”开展投融资业务。经过4年的发展，居易国际的基金管理团队已具备了运作与管理基金的能力，拥有了丰富的投融资经验。“盛诺金基金”已累计在郑州、济南、沈阳、南京、北京等地投资24个房地产项目，总投资近百亿元，取得20％以上的内含报酬率。
    如此快速的发展引来外界猜疑。房地产开发公司究竟如何与股权投资基金成功“联姻”？双方在合作过程中进行了哪些探索？我们试图走近盛诺金基金执行董事马世杰，寻找答案。
盛诺金基金  打造中国房地产全球投融资超市

牛市做实业，熊市做投资——居易国际涉足投资领域

    《居易国际》编辑部：马总，您好。我们知道盛诺金基金是一支专注于投资中国房地产、新能源的私募股权投资基金，它是在怎样的背景下产生的？当时成立的初衷是什么呢？
    马世杰：企业的高增长发展必须两条腿走路，一是做实业，二是做投资；在宏观经济快速发展时，市场产销两旺，企业需要重抓实业获取利润；在宏观经济萎缩时，市场低迷，产品销售困难，这时就有大量的投资机会，可逢底进入。
    房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，而中国房地产的融资渠道主要依赖于银行贷款。随着2006年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放，中国房地产金融进入大变局时代，走向多元化与国际化。越来越多的融资渠道在逐步建立，比方说信托融资，房地产信托基金（REITS），房地产私募股权投资基金，企业债券等。
    同时，随着房地产行业的日益成熟，房地产商取得土地证已经从过去的“签合同-取得土地证-融资-付土地款”转变为全部付清出让金后才能拿到土地证，土地从融资性产品发展成为投资性产品，房地产既是消费品又是投资品。
    基于以上判断，2004年，居易国际抓住中国房地产快速发展的大好时机，在加强实业经营的同时，与国外投行联合发起盛诺金基金，开始涉足投资领域，展开基金管理业务，一个连接海外资金与国内项目的投融资平台就此建立起来。
    从此，居易国际开始两条腿走路，一条是加强发展实体经济，在行业繁荣时期靠实业积累资金；另一条就是通过盛诺金基金进行投融资，发展虚拟经济，取得投资收益和回报。盛诺金基金秉承价值投资理念，对投资项目或被投资企业投资后，通过基金管理人实施密切的监督和必要的辅助支持，改善公司治理、内控机制、风险控制等结构，提升企业价值，最终通过退出获得投资收益。
经过4年的发展，居易国际的基金管理团队已具备了运作与管理基金的能力，拥有了丰富的投融资经验，可以说比别人先行了一步。盛诺金基金已累计完成在郑州、济南、沈阳、南京、北京等地投资24个房地产项目，总投资近百亿元，取得20％以上的内含报酬率。我们管理的第一笔基金的净值从2004年的1.49亿港币增长到2007年年底的4.61亿港币。同时，我们发起的天津盛诺金基金，与中城投资、瑞德思基金、鼎辉基金合作，引入资金近两亿元人民币。

在房地产行业冬天，居易国际强化投资管理，盛诺金基金的优势将更加明显——基金首选优势房产项目

    《居易国际》编辑部：针对当前市场行情，居易国际进行了战略调整，强化投资管理，加强开发管理及其上下游产业，在这一调整过程中，盛诺金基金是如何强化自己的？
    马世杰：房地产在十几年的发展历程中，房地产商缺资金的问题是永恒的。特别是在当前正处于房地产市场的调整时期，投资机会尤其多，是盛诺金基金开展投资业务的黄金季节。因此，盛诺金基金从以下几个方面做重点强化：一是充分发挥盛诺金基金国际化、本土化、专业化的优势，与更多的中东基金、欧洲基金结成战略联盟，共同分享房地产投资价值；二是充分发挥盛诺金基金项目超市的优势，继续强化优质项目的获取能力；三是继续强化更加灵活的投资结构，为更多的优质项目提供更合适的融资结构；四是加速人民币基金产品的开发，针对个性化的项目设计个性化的基金产品，以满足项目的融资需求。

    《居易国际》编辑部：在房地产行业冬天，居易国际强化投资管理，盛诺金基金的优势将更加明显，它更青睐于投资什么样的项目？
    马世杰：“融资”是房地产商最容易想到的过冬方式，但是这一战略说起来容易做起来难，只有有章法、有套路、能盈利的企业，才会获得基金的青睐。居易国际管理着三大基金：盛诺金基金（海外基金）、天津盛诺金基金（人民币基金）和华豫盛诺金基金。2008年下半年这些基金计划在中国完成房地产投资15亿美元(约100亿元人民币)，优先选择的项目是城市综合体、住宅、旅游休闲度假以及商业项目。

    《居易国际》编辑部：房地产私募基金在国外发展得已经很成熟，但在国内还处于初级发展阶段，很多项目公司对私募基金是一知半解，认为与私募基金合作会付出高额利息或出让股权的代价，您怎样看待这个问题？
    马世杰：在中国，由于缺乏有效的股权流动和交易平台，故这种私募股权投融资方式长时间处于萌芽状态。近期，国内房地产企业开始接受私募基金和观念普及，私募基金们在寻找、发现“猎物”的同时，也在“传道、授业、解惑”。
    盛诺金基金投资项目的方式有过桥投资、夹层投资、股权投资三种，主要以股权和债权两种形式向房地产公司投资，债权投资利息根据偿还时限决定，短期投资利息高一点，长期的利息低一点，年利息在25%到40%之间，而民间资本的年利息多在40%到150%之间，比私募基金要高出很多。总体上，盛诺金基金偏好于股权投资，对目标公司进行增资扩股、优化治理结构和业务流程，实现公司价值提升后退出股权投资。
    与国内IPO相比，房地产企业对引进私募基金，以提升管理、融通资金、改善治理、增强内功，显然更易接受。项目公司引进盛诺金基金，在解决了资金需求的同时，还有以下四个方面的好处：有利于项目公司品牌形象的提升，被国际投行看好的企业与团队，更具知名度和美誉度；有利于项目公司的销售，品牌的提升更能达到消费者的心理预期，从而使消费者加强购买行为；有利于项目公司的投融资，项目公司具有与基金成熟的合作经验后，可以树立第三方基金的投资信心，扩大投融资渠道；有利于公司经营，实施规范化管理，基金会选派财务总监负责资金和账户管理，优化目标公司管理和业务流程，进行风险控制。

    《居易国际》编辑部：说到风险控制，我们知道项目投资具有较大的风险，盛诺金基金是如何控制这些风险的？
     马世杰：市场“嫌贫爱富”，投资机构更是“英雄不轻易救美”。逐利性是资本的天性，但最重要的前提是必须要保证资金的安全。投资人不会把资金投给缺钱的企业，而是投给能赚钱的企业或项目。
    盛诺金基金选择房地产企业进行资金注入时，首先要看这个企业是否有很好的团队在运作这个项目，以及企业的发展模式和业绩。投资人可以从企业的发展模式中看到这家企业的过去、现在包括将来是怎么样，即看到整个团队的运营状况，是否具有核心竞争力。就像地产项目讲究“地段，地段，还是地段”，“位置，位置还是位置”，投资的首选是“投人，投人，还是投人”，“团队，团队，还是团队”。
    其次，选择好项目，调研项目产品的定位、地理位置等，分析该产品是否有市场。
    再次，与目标公司签订好的合作条款，包括抵押担保机制、对赌机制、风险控制机制等，做好现金流预测，有效控制经营风险。
    最后，对现金实行封闭式管理，全面监控，同时在项目公司董事会享有一票否决权，从而保证资金的用途。

中国房地产金融大变局时代，盛诺金基金有核心能力搭建一个金融平台——打造中国房地产全球投融资超市

    《居易国际》编辑部：媒体报道称盛诺金基金欲打造中国房地产全球投融资超级市场，能否具体解释一下盛诺金基金的这个愿景？
    马世杰：作为中国地产新融资模式的创新和实践者、房地产金融领域的领导者，盛诺金基金有核心能力搭建一个金融平台，打造“中国房地产全球投融资超市”，成为全球基金选择项目的首选平台，成为房地产项目、新能源项目对接全球基金的最佳途径。
    在这个平台上，一边是全球各类基金，一边是急需融资的各类地产项目，基金根据自己的回报率要求选择能满足自己需求的地产项目，地产项目根据自身的状况选择能承受的基金。无论居易国际自有资金，还是通过公募、私募来的海内外资金，都可在超市中找到优质项目进行投资，超市提供足量优质项目供投资者选择。

    《居易国际》编辑部：盛诺金基金将如何实现这个愿景？
    马世杰：盛诺金基金具有较强的获取项目能力，现有百余名投资经理在全国进行布局，根据研究方向迅速获取项目，已经初步建立中国房地产全球投融资超市，基金项目池已有遍布全国的近百个优秀项目。
    7.8月份，盛诺金基金对郑州市的投资项目展开了拉网式摸底调查，目标是城市综合体，已有十余家企业具有初步意向；还有一个经济适用房项目急需短期过桥资金，我们正在进一步沟通中。
除了项目投资，盛诺金基金还计划参与上市前投资，为企业提供更为宽泛的上市路径。只要引进PE，在国内或国际的任一证券市场上市，都有可能的操作性。而盛诺金基金本身，也计划将在伦敦上市。
    《居易国际》编辑部：您如何看待房地产私募基金在中国的发展前景？
    马世杰：国际上，除了传统的银行融资和公开上市之外，私募股权融资已成为房地产业一种比较重要的融资方式。在美国，基金为地产公司提供了50％以上的资金来源。在国内，随着金融市场的国际化与多元化，房地产金融市场进入大变局时代，私募基金的介入将改善融资结构，结合市场充裕资金，投资房地产项目，增加房地产企业自有资金比重。随着国内房地产私募基金的一步步成长，势必会逐渐与国际标准接轨，成为房地产金融市场不可或缺的一部分，并发挥越来越重要的作用。

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