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《居易国际》004期

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解读私募基金的“房地产情结”

                                               文/曹庆伟
                                               知名地产顾问公司首席分析师
    房地产行业是一个资金密集型行业，由于国内缺少私募基金和房地产投资信托的法律政策支持，而资本市场门槛过高，所以在房地产项目融资中，直接融资所占比例一直很低。房地产项目融资一直依靠商业银行，对商业银行的依存度达到90%以上。单一的融资方式使得银行和房地产市场面临很大风险。
    根据当前的宏观经济形势，中央银行采取了紧缩银根的政策，以控制国内房地产投资过热的趋势。对于拥有土地资源以及自有        资金的比例低于35%的房地产企业，各大银行的审查标准都提高很多，许多房地产企业在资金周转方面出现了一定的困难。所以从依靠银行融资的角度上讲，房地产企业获得资金的难度加大了许多。
    根据国泰君安的研究报告，如果2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不降低，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。在如此大的资金缺口面前，众多房地产企业不得不去另寻融资渠道，而私募基金对于他们来说是一个不错的选择。
从目前的房地产市场行情来看，对于国外的私募基金来说，的确是一个进入中国房地产市场的绝好机遇。未来中国房地产直接融资市场中，至少会有50%左右的市场份额可能让给私募基金。
    近日，欧洲最大的私募基金CVC，携新募集的41亿美元亚洲基金进驻北京。其实，私募基金早已经进入中国房地产市场，例如美国凯雷房地产基金收购上海百栋别墅，新加坡凯德置地更早来到国内，在北京已经矗立起凯德大厦。美林、麦格里银行、德意志银行等国际投资银行及基金都已经在国内房地产市场有所布局并获取了高额利润。
    嘉德置地将建立一个10亿美元的私募基金——来福士基金，投资中国一线城市的高端办公商业综合型物业项目。嘉德置地拥有50%的股权，其余资金来自亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。该基金将在年底结束资金募集。嘉德置地的来福士基金将投向其北京、成都和杭州的在建项目，并收购已经建成的上海来福士广场55.9%的股份。
    还有，新加坡辉盛国际管理有限公司正在建立一个私募基金，投向中国以及南亚房地产市场。辉盛国际在今年前三个月就已募集1635亿美元，资金来源主要是养老基金、捐赠基金和国家主权基金。
    房地产项目中引入私募基金，不仅能使房地产企业的开发项目上有充裕的资金，同时从长期来看也可以降低投资风险。私募股权基金是专家管理的投资于企业股权的基金，由专业团队对所投资的房地产项目进行分析、筛选、调查评估，并运用多种金融创新工具和设计复杂的融资契约条款来提高收益、控制风险。从筹集、投入、参与管理，直到最后退出，都由专业人员参与把控。其资金来源主要包括养老基金、银行、保险公司和投资银行等投资机构及个人。
    房地产私募股权基金针对房地产企业股权进行投资，重点在于获取房地产企业经营收益，通过所投资的房地产企业不断成长获取长期稳定的回报。所以，私募股权基金的投资方在投资完成后，仍然会继续监控、扶持受资房地产企业的经营发展，一方面为房地产企业的结构治理、财务管理、业务方向等提供各种支持，另一方面为企业提供融资、策略、上市和人才等服务。房地产企业在得到资金补充的同时，还能获得管理水平的提升，增强企业竞争力。
    拥有50年发展历史的汉斯公司是美国最大的开发商之一。目前汉斯公司总资产超过130亿美元，但始终没有上市，主要原因是汉斯公司拥有很多自己的私募基金，不需要用上市来募集资金。汉斯公司近50年的发展经验特别是在运用私募基金方面值得我们借鉴。
    上世纪60年代后期，汉斯公司已跻身于当地一流开发商之列。跟其他开发商不同的是，汉斯公司彻底改变传统的项目开发方式，不是先圈地、再找钱和主要靠银行贷款的方式，而是找拥有大量资本的投资商，诸如欧洲的“互助福利基金会”、中东主管投资的政府机构之类。一般情况下，汉斯公司也会投资其中，条件是：占有项目10-30%的资产；担任项目公司的经理。这样的话，汉斯公司能够分享约20%的利润，更重要的是不需要承担更大风险。即使项目出现问题，汉斯公司的其它资产不会受到损失。
    到上世纪80年代，汉斯公司扩张的速度更快，进一步扩大了合作伙伴的范围，公司开始与大量的个人和机构投资者结成合作伙伴，共同创立用于海内外房地产开发和收购的投资基金。至今，汉斯公司以举债和投资的方式在世界范围内通过私募基金形式融资超过50亿美元，其中，可以完全由汉斯公司调配的外来资金超过10亿美元，同时自身还拥有十几支私募基金，而其开发的60多个项目是通过基金方式融资。汉斯公司通过私募基金的形式来大量融资从而获得不断壮大发展，按照其开发面积计算，现在已经成为世界上最大的房地产开发商。
    目前，在证券市场不景气和国内信贷紧缩的环境下，许多开发商已经采用私募基金的方式为房地产项目提供资金。
    金地集团与UBS(瑞银)近日合作成立了私募基金公司，首期募集金额将在2亿美元到3亿美元之间，金地的沈阳项目成为该基金储备的第一个种子项目。
    可以判断地是，国内将会有更多的开发商成立私募基金或者引入私募基金来扩大融资渠道，降低风险。未来中国房地产业中具有竞争力的企业将是建立了私募融资渠道的企业。这些企业可能比上市房地产企业更具有竞争力，因为房地产企业上市以后，公司的运营战略会受到很大限制，受到多方的监督。虽然目前相比欧、美等成熟市场而言，中国的房地产私募基金还远远没有形成体系或者气候，但相信在未来会拥有一片广阔的发展天地

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