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《居易国际》002期

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从紧的货币政策助推2008年房价稳中趋降

文/秦秀红（河南财经学院工程管理系讲师经济学硕士）

自2007年年底，中央工作会议明确提出实行“从紧的货币政策”以来，在今年的全国两会
上，政府工作报告再次重申“从紧的货币政策”，并提出了相应的具体措施，表明政府实施从紧货币政策的决心。
房地产行业是资金密集型产业，实施“从紧的货币政策”后，所受影响较大。“从紧的货
币政策”也必将对2008年楼市带来一系列影响。

一、从紧的货币政策将加剧行业的分化与整合，进一步优化房地产行业的市场结构
我国房地产业竞争过度，产业集中度低，阻碍了房地产市场结构的优化。根据SCP范式即Structure(市场结构)、Conduct(市场行为)和Performance(市场绩效)的研究，产业集中型垄断应该是我国房地产市场结构优化的有效途径。在从紧的货币政策下，房地产业的净利润增长率将有所放缓，同时，在资本市场的推动下，土地、资金等各种要素将向优势企业集中，行业的分化与整合将加剧。
从政策手段来看，从紧的货币政策主要表现为加息和上调准备金率，控制信贷规模，从紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用。而财务费用的增加还会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。目前，房地产行业的资产负债率比较高，而国内房地产融资渠道又比较单一，银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。因此，在货币政策从紧的情况下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。
更为关键地是货币从紧政策将增加发展商今年的贷款难度。据了解，今年全年贷款增加目标为3.63万亿元，意味着贷款增速将不会超过13.86%。根据这一目标，多家银行去年上报央行的2008年首季增加贷款目标为全年35%。如果按照上述数据计算，今年头一个月的8036亿元贷款增量，已占全年目标增量的22%、第一季度目标增量的65%。今年头两月占据较大幅度的贷款比例，令发展商在后十个月的贷款压力增大。
另外，在从紧的货币政策下，比如利率的上调，分期付款购买第二套房政策等都会使住房抵押贷款的按揭成本增加，房地产公司的销售环节无疑会受到信贷收紧的影响，销售量下降趋势将逐步显现，这必然将影响到现金回笼和资金周转效率等。
在从紧的货币政策背景下，房地产行业洗牌将加速。信贷从紧对实力雄厚、信誉好的房企影响有限。商业银行为追逐自身利益和防范风险，会继续向优质房企投放贷款。信贷从紧对众多中小型房企影响最大，许多房企将举步维艰，甚至资金链断裂。实施“从紧的货币政策”后，房地产业将加速兼并、整合，强者恒强，弱者出局，最终形成集中垄断型的市场结构。

二、从紧的货币政策将会使2008年房地产商品的供给量增加，惜售、捂盘现象减少
从紧的货币政策实施后，开发商将缩短战线，集中资金抓紧在建项目的施工，以期早日竣工，尽快销售，回笼资金，因此2008年住宅竣工面积将增加，而且惜售、捂盘现象也会减少。其实，去年年底的一系列货币紧缩政策，已经在一定程度上影响了楼市。持续加息、提高第二套房贷首付比例、提高存款准备金率等一系列政策，使得一些大中城市的楼市交易量萎缩，观望气氛浓厚，一些炒房人开始甩房，鱼龙混杂的房屋中介市场也开始洗牌。可以说，这些变化都是和从紧的货币政策有着密切关系。
虽然对房价的调控已有多年，但是，“国八条”等政策的效果却不很理想。这种现象说明，货币政策从紧比其他调控政策更能立竿见影，从金融角度稳定房价的效果也会更显著。这是因为，从房屋供应角度来分析，只要货币紧缩政策对银行形成有效的约束，比如继续提高存款准备金率、压缩房贷规模，银行就会减少对开发商的贷款。从而使得开发商资金链紧张，难以利用贷款进行囤地、捂盘惜售，这就有利于加大房屋供应量。

三、从紧的货币政策将进一步影响2008年房市的投资和消费需求
从紧的货币政策不仅要严格限制十分流行的转按揭、加按揭，而且要严格限制房地产的投资与炒作。限制房地产的投资炒作，就是要改变以往房地产投资者享受自住购买住房的优惠。也就是说，对于自住房，我相信政府仍然会大力鼓励，而对于房地产投资就得按照金融市场价格来运作，从而大大增加房地产投资成本，比如第二套房政策。如果房地产投资成本快速增长，房地产投资者的风险就会大量地增加。面对这样的风险，房地产投资者的市场预期就有可能改变。如果房地产市场投资者淡出市场，那么国内房地产的需求立即会发生很大的变化。
对普通自住型购房，特别是改善条件的购房者，影响最大的是持续加息。多次加息而且预期继续加息后，推迟购房和持币观望者增加。近期交易量会萎缩，市场需求将有所减少。
另外，受从紧货币政策的影响，消费者的购房成本增加，面积偏大的住宅不易出售，再加上“90”政策的影响，单套住宅面积小型化的现象将会持续。从郑州去年情况看，90平方米以下的户型逐渐受到青睐。当然，这也符合国家两会上提出的节约土地资源的理念。

四、从紧的货币政策将助推2008年房价稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域
从紧的货币政策增加了投资者和投机者的成本，房地产行业一夜暴富的神话已不复存在，更为重要的是从紧的货币政策也在向市场和消费者传递一个信号：房价不会这样一直飞涨，从而打消消费者的疑虑，合理引导消费者的心理预期。加上政府对住房保障体系的日渐完善，对土地市场、房地产市场的督察、整治，对那些非发圈地囤地、非法捂盘惜售、哄抬房价者的查处与打击，一路飙升的房价一定会得以遏制。
近几个月以来，深圳、广州、北京等地房价的回落就说明中央一系列强有力的宏观调控措施是切实有效的！对一部分非法开发商是有震摄力的！2008年，全国房价总体上将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域。

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