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《居易国际》002期

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像对待花丛一样对待荆棘——中国住宅产业的十年兼程

文/许宁
知名房刊杂志主编，房地产资深评论员。

十年风云，在政策变革、市场跌宕的住宅产业尤其呼啸。

1998年，分房时代逐成过去，在政策的推促下，住宅的商业天份得以显现。但其间的国家发展与金融起伏，亦使住宅产业看尽繁华，又踏尽荆棘。

产业带动效应极强的房地产业，有其成型与繁荣的根基。盖好房子，住好房子，并将房子逐渐看作一种精神的生活方式，仍需事者心中有大同世界。

人的解放，居有其屋

住宅十年，无序向规范，混沌向清晰。1998年的住房分配制度改革，改变了之前40年的习惯。住宅走向商业之路，国家分配渐成历史，收入实力建立了市场的新体系。市场价商品房、经济适用房、廉租房，各自的群体期待各自的归属。

“1994年：《城市房地产管理法》；1995年：调控、安居工程；1998年：房改、福利房末班车；2002年：房地产热、204条、土地挂牌出让、泡沫。”最初的一个无足轻重的行业，逐渐成为集合利益、惠及多方的支柱产业，对整个国民经济有着深刻贡献。

十年来，制度的变化引起了一系列的面貌更改。房子越盖越有味道，材质越来越先进，面积越来越人性化，配套越来越科学。在这十年中，中国政治经济始终处于变化的兴奋期，如同青春一般有新鲜的观念与执行的冲动。制度更新，观念转化，发展不可能不向前。

从1990年开始，房地产业增加值在GDP中的比重逐步上升。目前我国GDP增长率约有1/3源于房地产业的贡献。其直接带动的相关行业，亦壮大了第三产业，扩大了金融业的能量，对经济实力是种整体的推进。

增长于一国当然为重。但高增长已非首要，因为增长是手段，其目的是“通过摆脱物质和精神匮乏来实现人的解放和人的自由”。要抵达理想中的彼岸，把握好如此庞大的产业方向，唯有人本为重、科学向前、均衡持续。

住房按揭的铺开，使人们的观念发生深入变化。改革成为一把钥匙，让人忘记以往的依赖，并试图打开居其屋的理想之门。我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的近23平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。

90年代末，全面展开的金融改革疏通了中国经济的脉络，对其运行的畅通进行有益的尝试。

目前，中国金融业的整体不良贷款率已从峰值的40%降到了8%，金融业的资源配置身份，将得到真正的角色尊重。

1997年的亚洲金融风暴之后，中国房地产的十年始终风雨兼程，持续升温，逐渐高攀，积累了财富与贡献，也积累了错位与怨言。十年的呼啸而过，或许会用积累的理性战胜青春期的行业感性，从而赢得市场理性的回归与大道的泾渭分明。

居住文化，中国风情

资本的积累，政策的起伏，市场的重新打量，规划设计，施工外宣，物业机体……一个完整而成熟的行业流程，在10年间逐步成为可能。虽仍有蹒跚，确是路途明了，可以出发和抵达。这一步，至此；下一步，至何处？

十年前的楼盘不懂得“内涵”，只是为了满足物质基本要求，现今，我们的精神完全有了丰富的可能，精神层面更需要真正向上的引导与关怀。

做房子的人，做的是多样的生活方式。国际花园，江城相映，蓝湖半岛，林荫交戈……房产业人士分别按照自己的意念方式，给这个城市带来不同的感受。房屋的多样与个性，使得标准图纸、标准生产工艺逐渐被新的需求所取代。

这十年，住宅的生产学会了尊重，尊重消费者的权利，尊重供求关系，尊重生活质量。放弃了依赖的人们，将自己的能力更紧密地与生活的自由意愿连结在一起。当中国住房制度彻底的货币化之后，真正决定市场的将是货币。

中国的房地产是个有着魔力的王国。20年的历程，从序幕微启到大地热潮，中国仍是一个有着巨大潜力的工地。新的生活，新的生态，新的理念，通过盖房子住房子，就这样创造着我们新的审美要求与新的生活水准。

小时候的住房环境，与童年紧紧铭刻在一起。建筑师、规划师其实是未来生活的组织者。房地产业或是住宅产业，是永恒的，也是善变的。居者有其屋，居者优其屋。如是，值得行业去善待爱护，亦值得周围为之奋斗。

繁花落尽，欣欣向荣

大杂院，胡同，小巷，长街，纷纷成为宽阔的路，林立的楼，整齐而有威严，轻易取代了早前的亲和力。居住，家，这样的词与私人之间建立了敞明的关系。新十年，大概应是“从居者优其屋”轮回到“居者有其屋”。

市场关注的回归，也将是社会资源与需求的调整。行业整体在未来，仍有理由越走越好。住宅产业这多层面利益的战车，呼啸着带来各种改变。“看不见的市场”变成“看得见的市场”，变成“越来越透明的市场”。

十年前的土地，只流转于行政划拨的政府垄断，土地只能用于直接建设而不能成为商品。南巡讲话将土地的有偿有期出让迅速成为了商品，进入流通，并使资金和资源能有效地寻求最佳配置，创造了地产发展的最大可能。

货币化分配才是中国住房政策的根本改变。尽管这一政策尚处于转化过程中，尚不够彻底妥善，但这一改变使人们重新幻想构筑家园的梦，确保了住房资产的“私有化”。在积累了诸多矛盾之后，中国需要集中精力对付成长中的烦恼。

十年，房地产改变了城市文明进程，促进了经济飞速发展，也改变了人们的生活、居住、工作方式，甚至改变了命运。这些变化也为未来的房地产发展奠下根基。积累的文化经验与发展教训，都被当作新鲜的历史写进现在的选择权衡之中。

市场的投资与消费都必将由市场经济的供求要素关系来左右。任何行业都深深嵌在这个时代，随之也带之起伏，受到时代的恩泽，也得到时代的挑衅。房地产这个具有最综合纹路的行业，在现在的时代，获得了最不可思议的机会。

“房改”，“地改”，改变了中国房产。1999年开始使用住房公积金以后，房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长，处在高位运营的轨道上。中国房地产下一个十年自会有其精彩，更有序规范，更长远成熟。

房地产市场的理想状态是房价平稳地小幅上涨，避免大起大落，维持平稳上涨的态势。道路与梦想，在这个有着无限约束与无限可能的行业中，得到最大的延展，对不同的阶层结构，取得最戏剧性的行业答案，并响亮地迎战未来。

住宅永恒，文化永远，深深地嵌入这个时代，住宅产业得到了最不可思议的机会与可能。

企业越分越细，事业越做越专。青春期的行业躁动，正逐步被沉静和理性所取代。

行业人亦在事业的成熟里获得成熟，野心不减，锋芒尚在。

永不服输，永远创新。坚定，执著，专注。

十年，中国住宅正当年。

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