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《居易国际》001期

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房地产还有春天吗?

文/稀饭小云

    这个冬天有点冷

    2007年，进入12月，定居在深圳的张小姐为滞压在手上的房子无法脱手，烦恼不已。从2006年开始，张小姐开始以炒房赚钱，目前已经买了三十多套房，欠下了二千万多万元的银行贷款，仅仅每月月供就超过三十万元。早在一两个月前，张小姐看到深圳的一手房和二手房都有下跌的趋势，希望能尽快出手囤积的房子，但事与愿违，房子的下家很难找到。在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本10%以上，高额的银行利息，造成了房价涨幅在20%以内的升值都是亏本，而目前的深圳楼市想要再像上半年那样飙升已经几无可能。

    事实上，9月底，央行出台房贷新政，敏感的深圳楼市风向标开始摇摆，成交量急剧萎缩。从2007年10月开始，深圳、广州等地部分楼盘的价格已率先下跌，北京、上海等一线城市也出现了“有价无市”的局面，坚挺的房价开始局部松动。10月底，几乎所有的银行都停止了对房地产企业的放款，一些靠银行信贷支持的中小房地产商已提前“入冬”。如此小的成交量根本无法支撑中介公司的经营成本；而且，中介公司在经营过程中，存在着很多违规经营的地方。拆东墙补西墙的方法在经营现金流枯竭后，部分房产中介被迫关门、裁员、转让。这一切都显示出今年楼市的冬天有点冷！

    都是调控惹得祸？

    房价的一路飙升，让房价早已由市场问题上升到国家政治的高度，导火索引爆了,买不起房的老百姓、媒体、政策等似乎都开始痛打“落水狗”。今年以来，针对各地房价增速较快，国家有关部门进一步加强了调控，频频出招：年内六次加息、提高第二套住房抵押贷款的首付比例和利率，12月1日开始实施的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》也新增了限制外资进入房地产二级市场交易以及房地产中介、经纪公司的内容等等。

    如果中天置业的倒闭还没有让人们足够警醒的话，随后国家一系列的政策使得情况更加急转直下。12月3－5日召开的2007中央经济工作会议将持续10年的稳健货币政策修改为从紧的货币政策，希望来年贷款从新开闸放水、有个好年景的希望象泡沫一样立刻被刺穿；随后，央行确定第二套房贷款以家庭为单位，贷款利率和首付比例要将做相应的调整。这就像压倒骆驼的最后一根稻草，整个楼市开始不堪重负。首先，露出征兆的是股市房地产板块开始跳水。起因源于基金业内开始谣传万科开始在珠三角降价售楼，基金开始竞相砸盘，往日的香饽饽已经成了烫手山芋。

    在此之后，各位房地产老总开始粉墨登场。万科王石在某次会议上的拐点论，引发了市场剧烈波动，万科A当天几近跌停。迫不得已，王石澄清自己的拐点论仅限于珠三角地区，其他城市不在范围之内。但是，饱受高房价之苦的劳动人民的受伤心灵以及已经成为惊弓之鸟的炒房人、投资者，岂是一两句安抚的话语就能治愈的。饱受“拐点论”缠身的王石，终于忍不住站出来进一步阐述对目前房价的看法。王石承认，内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

    房地产还有春天吗？

    不管怎样，房市的调整已经既成事实，是拐点真的到了还是短暂的调整，我们还需要仔细分析一下。

    购买力未曾减弱

    从根本上看，我国住宅需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境内外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。此次央行出台对第二套房采取严格的界定标准，从某种程度上讲，恰恰是正视供需矛盾的表现，但长期抑制需求显然是不可取的，也与发展经济提升人民生活品质的根本目的相违背。

    在人口红利背景下，人均收入不断提升。中国人均城市家庭可支配收入从1992年起平均年复合增长14%，城市家庭存款年增长18%，每个家庭平均持有相当于年收入两倍的存款，这些情况也是推动地产需求的重要因素。特别是在人口红利时代，这样的局面及消费升级将持续很长一段时间。

    2006 年，我国人口达到13.1 亿，城市化率约43.9%，城镇住宅面积约111.7 亿平米，根据政府相关规划，到2020 年，我国总人口约14.6 亿，城市化率将达到55%，人均居住面积约35 平米。根据上述数据，我们测算到2020 年，中国城镇住宅面积将达到281 亿平米，比2006 年末增长169.4 亿平米。2007-2020 年，我国住宅竣工面积的增长率需维持在15%左右。考虑到房价涨幅，房地产行业收入有望在未来15 年保持20%-25%的负荷增长率，远超GDP 增长速度。

    流动性过剩

    在经历近几年全国房价的大幅上涨之后，部分重点城市房价收入比已经达到了10 倍以上，超过了国际公认的6 倍的警戒线。虽然由于我国房价成本包括了被该通过物业税方式缴纳的各项收税，如果我国改变房地产征税方式，新房价格可能下降25%左右，也仍然高于国际水平。因此短期看来，这些城市的房价面临较大压力。

    但是我们认为应该动态的来看待房价和收入之间的关系，而不能简单的将我国的房价收入比与发达国家房价收入比作比较，进而得出我国房价一定会下降的结论。在经济高速发展，社会收入水平迅速提高的时期，人们预期未来的收入水平会持续快速增长，因此愿意承担相对眼前收入来说较高的房价收入比也是合理的，就好比市场给收入和利润增长更快的公司更高的市盈率一样。

    供给有限

    我国耕地面积从1996年的19.51亿亩减少到2006年底18.27亿亩，过去10年年均减少1240万亩。2010年耕地保护的控制性目标为18 亿亩，意味着07-10年每年最多减少675 万亩。长远来看，土地供应增长的潜力堪忧，如果通过拆迁、变更现有土地的用途等方法增加住宅开发用地，成本势必较高。
    据国家统计局公布的数据：2006年，全国商品房销售面积达到6.19亿平方米，销售额突破2万亿元。2007年1-10 月，依然延续了增长势头，销售面积和销售额分别达到了5.36 亿平米和2.13万亿元，同比分别增长31%和51%。销售额上涨大幅超越销售面积上涨，2007年前10月销售额已超去年全年，显示了房价高涨。

    房价连续几年大幅上涨，按照“房价=销售额/销售面积”的算法，2004、2005年连续两年的房价上涨超过10%，2006年虽然上涨速度有所回落，但是2007年前10个月全国房价再一次实现了15%的上涨。同时，从2005年统计规则变化（销售面积包含期房、现房销售数据）以来，商品房销售面积超过了竣工面积，2007 年前10个月，销售面积达到竣工面积的1.9倍，供求缺口显著。虽然2007年以来，全国土地购置面积有所增长，但由于多数城市成熟区域可供开发的土地已经很少。虽然2007年政府加大了土地供应，但许多地块短期内尚不具备开发条件，因此住宅开发面积增速并未呈现如购置面积这样的大幅反弹。

    展望未来，从近期房地产公司获取的项目分析，未来的结算毛利率可以保证在30%以上。虽然未来2年难以再现此前的房价暴涨局面，但上涨的趋势无疑将延续，毛利率和净利率下滑的压力不大。另一方面，在土地价格松动、紧缩力度加大的背景下，优质房地产公司有望进一步提升市场占有率，获得超出行业水平的增长速度。规模的高速扩张足以抵消利润率小幅下滑带来负面作用，使得房地产公司盈利能持续提升。

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